Представители отрасли понимали, что им придется довольно резко перейти на новые принципы работы, которые заставят жестко пересмотреть планы по развитию бизнеса.
К 2019 году компании-участники рынка строительства жилья подошли с некоторым замиранием сердца. Представители отрасли понимали, что им придется довольно резко перейти на новые принципы работы, которые заставят жестко пересмотреть планы по развитию бизнеса. И почти в один голос застройщики заявляли, что новый порядок неминуемо скажется на стоимости конечного продукта – жилья.
Прогнозы в большинстве случаев сильно преувеличивают масштабы будущего подорожания. Издержки вырастут, а цены? С одной стороны, отрицать тот факт, что в результате перехода на работу по эскроу-счетам жилье подорожает, было бы странно: переход застройщиков на проектное финансирование, который вводится в России, оказался достаточно стремительным, и это с неизбежностью приведет к росту издержек.
По нашей оценке, издержки застройщиков в результате вырастут в среднем на 12-15% и выше. Полностью оценить затраты сейчас сложно, так как банками не определены все условия взаимодействия в новых реалиях. Пока непонятно, какой будет размер ставки по кредитам, комиссии, а также какие будут штрафы за досрочный возврат денежных средств. В перечень затрат, например, входит оценка проектов, строительный аудит, покупка банковских гарантий. Экономика проекта будет полностью понятна после того, как банки озвучат условия сделки. Следствием этого, а также ростом цены на строительные материалы в связи с увеличением НДС станет и рост себестоимости строительства. И отрасль ощутит это буквально сразу же, в середине 2019 года.
Исходя из этого, некоторые игроки строительного рынка делают прогноз о том, что ровно на размер издержек вырастет и стоимость квартир в новостройках. "Потолок" для роста Но при таком прогнозе упускается из вида один важный фактор: в реальности так сильно повысить цены на жилье невозможно.
ПО НАШИМ РАСЧЕТАМ, ПРИ ПОВЫШЕНИИ ЦЕН НА НОВОСТРОЙКИ УЖЕ НА 7% СПРОС В СРЕДНЕМ ПАДАЕТ НА 10%. На самом деле, люди готовы менять свои жилищные условия, интерес к новостройкам сейчас очень активный. Но это происходит на фоне ограниченной платежеспособности – до трех четвертей спроса на первичное жилье в регионе приходится именно на ипотечников, которые скопили на первый взнос и готовы в течение 10-15 лет выплачивать ипотеку, тратя на нее половину семейного дохода.
НО ЕСЛИ КРЕДИТ БУДЕТ «СЪЕДАТЬ» НЕ 50, А 60 ИЛИ 70 ПРОЦЕНТОВ БЮДЖЕТА, ТАКАЯ СЕМЬЯ СКОРЕЕ ОТКАЖЕТСЯ ОТ ПЛАНОВ ПО ПОКУПКЕ КВАРТИРЫ. Часть этих покупателей обратит свое внимание на вторичный рынок, часть пересмотрит планы и, возможно, выберет жилье в более дальних районах, а часть просто продолжит арендовать квартиру, откладывая часть денег на более крупный первый взнос. И в действительности застройщики прекрасно понимают это. Покупатели физически не смогут платить больше на ту сумму, на которую вырастут издержки застройщиков и себестоимость строительства.
Поэтому компаниям предстоит смириться с тем, что их маржа сократится. Ещё одним вероятным следствием ограниченности платежеспособного спроса, по нашему мнению, может стать рост программ кредитования с субсидированной ставкой, что сегодня застройщики и делают. К примеру, мы недавно анонсировали совместную программу по субсидированию ставки с Райффайзенбанком с годовой процентной ставкой на первый год кредитования 6,75%. В среднем по рынку рост может быть обусловлен тем, что ряд проектов будет продаваться уже после ввода, а значит, по более дорогой стоимости, чем на котловане. Цены на новостройки, конечно, пойдут вверх – но этот рост не будет таким резким, как говорят некоторые эксперты.
ПО НАШЕЙ ОЦЕНКЕ, ЦЕНЫ ПОДРАСТУТ ЗА ТЕКУЩИЙ ГОД В СРЕДНЕМ НА 10%. Также необходимо учитывать, что при внесение обсуждаемых поправок в закон, основное влияние введение эскроу-счетов все же окажет на новые проекты, а это значит, что результат данных изменений мы увидим скорее уже в 2020-2021 году, чем до конца 2019 года. Одним словом, ожидать улучшения условий для покупки жилья пока оснований нет, но изменения все-таки будут не такими резкими.
